作为地产业的一个新兴门类，上海的创意地产近年来的扩容正在提速。据第二届上海创意产业活动周的统计，目前由市经委授牌的创意园区７５家，全部建成后建筑总面积将达２２５万平方米左右，园区入驻创意产业类企业２５００多家，相关从业人员２万人，涉及美国、日本、比利时、法国、新加坡、意大利、中国香港和台湾等３０多个国家和地区。
然而，上海创意产业园区的发展是不平衡的，从创意地产的角度来看，租金水平直接体现了创意地产的价值，记者从多家创意园区和创意产业机构的相关负责人处了解到，上海创意园区整体的平均日租金水在２．５－３．５元／平方米之间，仅为同等地区甲级写字楼的三分之一左右。即使在市中心地区，不同的创意园区租金价格相差悬殊，处于冰火两重天的境地。究其原因，不同的区域地段固然是重要的因素，但也毋庸讳言，也与各个不同创意园区的产业定位、门类、硬件设施和软件服务有着很大的关系，而开发商的作为则是关键的原因。
贵租园区 三足鼎立
同乐坊 较附近写字楼租金翻倍
同乐坊位于北静安，地处余姚路、西康路、海防路合围的三角地带，是一个三面临街的岛状街坊，总占地面积１１３００平方米，建筑面积约２万平方米，入驻率约９０％。目前，同乐坊平均日租金约１２元／平方米，创下了沪上创意园区租金价格的最高纪录。坊内７５％以上是各国特色的酒吧、中西式餐饮、时尚展示发布、个性零售商业，引进来自世界十多个国家和地区的酒吧餐饮、休闲娱乐、时尚创意商家。
同乐坊是昔日的“弄堂小厂”集中区域，自上世纪２０年代起，这里曾是美国沙利文饼干的生产地，但同时也是中国民族工业企业森泰机器铣牙厂、金属丝网厂，毛纺厂、模具厂，以及益民食品四厂等。去年，由上海同乐坊文化发展有限公司接手这一地块的全面改造，总投资近２亿元。同乐坊外部环境以保持上海传统弄堂工业厂房为特色，内部改造为集国际性、文化性、互动性于一体。“我们将比新天地更亲民，我们的定位是：文化＋休闲＋创意的同乐坊。”同乐坊相关负责人孙业利如是说。据悉，同乐坊周边的甲级写字楼日租金约在７元／平方米左右，而乙级写字楼如三和花园的商务楼平均日租金约在５－６元／平方米。显然，其身价远不如这些昔日的弄堂小厂。
当然，严格来说，酒吧、餐饮算是特种服务行业，属商业地产范畴，但现代服务业为创意产业五大产业之一，况且，同乐坊中的酒吧、餐饮与一般社会上的同行业不同，而是导入了诸多艺术、视觉、音乐等元素符号，因而规避了创意地产转变为单纯商业地产之嫌。
8号桥 比金玉兰广场日租贵５０％
８号桥位于上海卢湾区建国中路、重庆南路口，周边就是上海三大顶级ＣＢＤ之一的淮海路商圈，曾经是建造于２０世纪７０年代的上海汽车制动器公司的闲置厂房，然而在这片曾被闲置的旧厂房上改建的８号桥一期，如今却创造出高于周边甲级写字楼的租金奇迹。
８号桥一期占地７０００多平方米、建筑面积约１．２万平方米，一共有１－－８号８栋楼构成，各楼之间形象地建有一座天桥相连通，因此名为８号桥。２００３年由时尚生活中心出资近４０００万元人民币对旧工业厂房进行整体改造，目的是为构筑起沪上新兴的创意产业集聚地。在改造过程中，８号桥最大程度地保留了所有厂房的轮廓，但建筑立面和内部装修发生了很大的改变，设计师使用了大量的玻璃门窗，以保证室内良好的采光，外墙装饰则大量使用青砖。青砖、金属丝网、玻璃窗、木制的条型饰板等装饰元素的使用，使改造后的建筑既有历史感又有时尚感。同时对旧厂房的渗水、抗热以及防火安全系统也进行了全面改造。园区设计师在设计时还为租户留出了很多“租户共享空间”，如商务中心、休闲后街、咖啡吧等，给租户提供许多互动空间，使不同领域的艺术工作者和各类时尚元素在这里互相碰撞，激发灵感和创意。
目前，８号桥一期已全部满租，平均日租金约６元／平方米，不仅超过了一般创意园区平均日租金３－４元／平方米，而且租金堪比甲级写字楼。
据悉，８号桥南边，位于打浦桥地区徐家汇路上的甲级写字楼金玉兰广场平均日租金约４元左右，而且尚不能满租，８号桥租金水平超过金玉兰广场５０％左右，并供不应求。因此，即将于今年底完工的二期，基于一期的租金水平，还将有所上浮。正是基于包括租金水平在内的综合要素，第二届上海创意产业活动周的开幕式和主会场都放在了８号桥。
1933老场坊 堪比四川路乙级写字楼
现名为“１９３３老场坊”的这处创意地产，位于虹口区沙泾路１０号和２９号，东北面为梧州路，南临周家嘴路、西南面是吴淞路、西北面为沙泾港，毗邻四川北路和北外滩，占地约１．５万平方米，建筑面积３．３万平方米，俗称“八角楼”。
该建筑建于１９３３年，是上海建筑体量最大的优秀历史建筑、原远东地区最大的现代化屠宰场——上海工部局宰牲场，呈古罗马建筑风格，构思精致，由英国建筑师巴尔弗斯设计，上海余洪记营造厂建造，为远东第一现代化屠宰场。今年，由上海创意产业投资有限公司投资近７０００万元，将其改造为北外滩地区首家创意园。
将于明年初全部正式运营的老场坊平均日租金定位于５元／平方米，高于行业内的平均标准，距其１公里左右的四川北路商圈写字楼租金在３．５－－４元／平方米左右，而著名的福海商厦在今年９月重上拍卖台之际，日租金更低至１．９－－２．１元／平方米，虽然这是个极端的个案，但老场坊的租金水平高于四川北路商圈乙级写字楼整体水平却也是不争的事实。
１９３３老场坊租金价格之所以较高于四川北路商圈办公楼的水准，当然与其是上海市优秀历史建筑有关，据说类似的建筑当时在全世界仅有三座，另两座同等规模的宰牲场分别在美国和英国。１９３３老场坊在创意地产的改造方面比一般园区投入多达３、４倍，特别注重园内景观的开发，对水域的治理尤其见功力，如将园区西北面的沙泾港打造成一座展示创意水上运动的亲水平台和游艇码头，部分游艇还将在河道里停泊、驰骋。此外，还刻意在原建筑八角楼空中立面进行修复式改建，透过玻璃屋顶，可在室内观看天幕上的日月星辰，还采用了高科技的节能环保建材，在屋顶上用循环水隔离系统，营造冬暖夏凉的节能效果。在功能布局上，１９３３老场坊还注重老式新里与休闲步行街相结合，并糅合外滩１８号、新天地、８号桥的时尚元素为一体，成为沪上创意地产的一座新地标。
老四行 同一建筑群内冷暖不一
举世闻名的四行仓库南临苏州河，北靠国庆路、东起西藏路桥，西迄乌镇路，三幢建筑之间隔着一条晋元路，四行仓库始建于１９２７年，由金城、大陆、盐业、中南四大银行仓库组合而成，设计者是国际上赫赫有名的德籍犹太设计大师乌达克。他曾设计了上世纪三十年代沪上地标性的建筑国际饭店、徐家汇天主教堂、大光明电影院等。四行仓库作为上海建筑史上唯一的一座欧式仓库建筑被市政府列为历史文物保护建筑。１９３７年１０月，著名爱国将领谢晋元将军带领八百壮士在四行仓库内对侵华日军进行了顽强抗击，如今成为全国人民景仰的抗战纪念胜地。
老四行创意园位于四行仓库建筑群内的光复路１号，是整个四行仓库最东端、并与西藏路桥相连的最佳楼栋，与南京东路步行街相距近５００米，建筑总面积约１．１万平方米，目前招租率达９０％，平均日租金为２．５元／平方米，应该说，老四行创意园的地段是闸北区最好的，隔一条苏州河和西藏路桥是黄浦区，而且坐北朝南，面对苏州河，处于闸北黄金一公里岸线的中段，又有深厚的历史人文底蕴，而目前的租金水平却低于全市同行业的平均价格，颇不尽如人意。
而其周边的乙级办公楼平均日租金约５－６元，价格较低的如位于黄浦区西藏中路、南苏州河路的美欣大厦，平均日租金也约３元／平方米，老四行创意园虽然出租率比美欣大厦高，但其出租水平则偏低。据该创意园区负责人余先生称：“租金偏低的原因主要是硬件设施比较滞后，出租方的上级主管单位未做投资改建，对园区的配套设施也未做改善，此外，周边环境至今原貌依旧，道路状况也存在路幅较窄、路况复杂、Ｍ８线正在施工造成行车、停车不便等现象，也影响了租金的提升。”而要使租金增值须待到黄金一公里岸线全部建成和整个区域形象和功能开发完成之后。
但据记者所知，同位于四行仓库建筑群内，距老四行创意园西面，近百米处的创意仓库，平均日租金约４元／平方米。从地段上说，创意仓库地段不及老四行创意园，但其起步较早，尤其是创意仓库内至今完好地保留了当年旧仓库黑白灰的建筑三原色——黑的是门，白的是柱、灰的是墙，更接近历史真实状况，因而租金水平相对高于老四行创意园就不奇怪了。
租金盆地 各有无奈
M50 小幅上调吓退艺术家
Ｍ５０位于普陀区莫干山路５０号，东、北临苏州河、南对莫干山路、西近昌化路，隔河东与闸北不夜城地区相望，北与普陀中远两湾城相邻，占地面积约２３４００平方米，建筑面积约４１０００平方米。园区内拥有从２０世纪３０年代－９０年代的特色历史建筑群，是目前苏州河畔保留最为完整的民族纺织工业建筑遗存，园区内集聚了５１栋老厂房与相关建筑，因其前身为春明毛纺织厂，故又名苏荷春明。
目前，Ｍ５０平均日租金约３元／平方米，入驻率约九成，这个价格与同属于长寿路社区的亚新生活广场办公楼的平均日租金５元／平方米上下相比，明显较低。尽管从地段上看，亚新的地理位置要优于Ｍ５０，但Ｍ５０因临近苏州河也自有其独特优势，又以闹中取静为长，适合于创意人士的创造性劳作。
然而就是这个较低租金价位，却也“吓”走了一批原先入驻的画家，据一位不愿透露名字的刘先生告知：“这里出借的毛坯厂房原来日租金每平方米才２元不到，不少画家在此建立了个人工作室，也搞过一些个展。从今年春节前后，租金开始逐步上调，一些画家陆续撤离，转移阵地到附近的画廊。所以提高租金后，原先以视觉艺术为主营的园区，现在安营扎寨的主要是一些有相当实力的设计公司，而原来的艺术家则少了。”
Ｍ５０是传统的砖木、砖混、钢混构架，典型的工业厂房结构，虽说“原汁原味”地保留了旧厂房的原貌，但可以看得出它不像８号桥、１９３３老场坊那样注入巨资进行保护性改建，连基本的楼梯、窗户和厕所也大致未动，园区给人整体印象比较老、旧，未做整体设计规划，其租金水平难以再上新台阶与此不无关系。
静安创艺空间 日租３元或有上升空间
静安创艺空间地理位置十分优越，位于静安区康定路、武宁南路，其北临长寿路ＣＢＤ，西临曹家渡商圈，南临静安寺商圈，与轨道交通二号线静安寺站仅一站之遥，到静安ＣＢＤ中心约２公里。园区总建筑面积约２万平方米，由六栋２－９层的厂房组建而成，面积从９０平方米－１０００平方米不等。
静安创艺空间是静安区体量最大创意园之一，由建造于２０年代、５０年代的厂房组成，前身是上海五和针织厂。今年６月起至今，由尚安投资管理有限公司对其招商，工作一直在进行中，招商行业以广告类、设计类、咨询类、服装类、培训类以及建筑装潢类为主，租金在３元／平方米／月左右。
静安创艺空间中的景观设计颇具特色，采用网状元素加以吊灯设计中庭景观，形成三维立体空间感；整体园区地面都采用纵向延伸铺设方式，凸显纵深感；色彩上大胆采用红色等鲜明颜色，形成一种视觉冲击，颇有现代创意元素。也许是新办创意园区的缘故，这么好的地段和设计改建，租金价格却停留在行业平均水平的层面，仅为附近甲级写字楼水平的三分之一，似乎令人感到不解。附近的曹家渡商圈内新建写字楼如悦达芳汇广场商办楼平均日租金７．８元／平方米。而其周边的乙级写字楼艺海大厦平均日租金也达约４元／平方米上下，显然静安创艺空间租金偏低。
不过，静安创艺空间周边也有其地域上的不利之处，一是周边交通主干道较少，多为小马路，二是甲级写字楼环伺，使其相对成为非地标性建筑，三是附近多为住宅区，且有些是老式民宅，商务氛围不甚浓厚。随着今后曹家渡商圈的完全建成，国际个性化品牌的日渐进驻，静安创艺空间的租金将会有上升空间。
现状 让人欢喜让人忧
亟待创意地产增值
上海市中心创意地产租金高地的三足鼎立与三大盆地，形成了较大的价格落差，其中的差距在一倍与数倍不等，前者“高举高打”，后者“低开低走”。大部分的创意园区是由老厂房、老库房改建而成，浓缩了１９世纪以来上海城市和工业文明的发展史，记载了中国工业从起步到发展、壮大的印迹，也是上海民族工业发展历史的缩影，除建筑本身出自著名设计师之手外，多数处于内环线内的中心城区，其所在的地段更是有不可替代的稀缺价值。
创意源于英文“Ｃｒｅａｔｉｖｅ”，其内涵除了狭义上的创意产业外，更有创造增值的意义，作为创意产业的平台，首先就应该创造创意地产的增值。然而，创意地产租金的目前状况并未到位，亟待创造增值。
与写字相比，以创意园区为代表的创意地产其实更具自身独特的优势。其一，创意园区多为老厂房、老库房改建而来，其层高比普通写字楼高得多，一般４－５米左右，最高的可达近１０米，这样高的空间不但符合对空间要求较高的创意人士口味，也容易提高空间的利用率。其二，创意园区的办公面积多可自由分割，可为入驻单位量体裁衣，相对比较实用，而不像多数办公楼空间面积单一，缺乏个性。其三，创意园区容积率多低于普通办公楼，且拥有室外更多的空间，因此，比普通办公楼更符合人性化的空间需求。
四大软肋普遍存在
事实上，就同样拥有顶级地段和建筑历史的创意园区而言，也存在着租金上的巨大差距，不少非中心城区的园区即使租金比周边乙级写字楼更低，但低价策略依旧面临招租冷清。据记者观察分析，造成这种现象大致有以下四大增值“软肋”：
一是对创意园区的规划设计理念上存在较明显的不同。凡是租金价格高的园区一般都有前瞻、明确的整体改建方案。如同乐坊的建园理念为“制造快乐、与民同乐”，因此在整个园区的改建过程中不但运用了大量工业的镂空钢架、回廊铁栅来营造一种怀旧与新奇的视觉效应，更采用了湖水蓝、柠檬黄、铁锈红等明快的色彩作为园区的色调，将后工业时代与后现代主义和谐地拼贴在同一块版图内。而四行仓库则缺少整体、统一的园区改建设计，由多家公司分头开发招租，各自进行建筑布局上的分割，招商的对象也各不相同，这就造成了同一建筑群内租金价格的参差不齐。
二是与创意地产开发商的综合素质和实力不无关系。创意地产入门门槛较低，一般都是由一些闲置厂房改建而成，既无动迁成本，也不需要土地变性和向政府缴纳土地出让金，因此一些并不具有做地产行当经验的各路人马也纷纷加盟，但改建投资少则数百万元，多则上亿元，如果片面强调保持原貌而不做必要的资金投入进行改建，很容易给人一种破旧感，租金就自然难以上去。
三是创意地产在上海是一个起步才７、８年的新兴领域，其发展有个从初级走向成熟的磨合期，特别是创意地产的始作俑者一开始招商尚处于摸索阶段，创意地产的社会认知度还未获得广泛的认同，因此，租金出价不高，而且协议一般一订５、６年不变，开发商无法在期限内单方面提高租金价格。
四是如今创意园区越开越多，为了招租，一些新开创意园区为了吸引更多企业入驻难免往往以低价位进入招商市场，并以低于周边乙级写字楼的租金价“筑巢引凤”，凝聚人气，然后再徐图之，以期腾笼换鸟，这也是一种招商策略。
建筑内涵不容忽视
创意地产的出现，为上海的旧区改造提供了新思路，但创意园区的浴火重生是在历史建筑中注入新的生命，而并非以“整旧如旧”为名，行简单的低价物业租赁之实。虽说目前多数创意地产起步时普遍以较低的租金吸引了企业入驻，与同地段的写字楼相比具有明显的价格竞争优势，但如果这些拥有人文、历史底蕴的老建筑、老厂房长期以低于同地段乙级写字楼的租价出租，久而久之，创意地产就不容易得到长足的发展，甚至还有整个行业趋于衰减的风险，争夺客户的价格大战也将会爆发。如何摆脱创意地产租金低价的现状，挖掘创意地产的增值效应呢？
首先，必须熟识创意地产建筑自身特点，然后有规划、有针对性地对其进行保护性开发。创意地产中拥有大量具有优秀历史文化价值的建筑，或曾是标志性的经典建筑、或曾有令人难忘的故事、或记载着特定时代的印记，与千人一面的写字楼相比，其建筑本身就如一件古董，具有特殊性、唯一性和不可再生性，在内办公也更容易激发创意灵感。因此，对其保护性修缮必须有专业方案、专业建筑团队为其度身定做，而不是停留在原封不动的层面上或大刀阔斧地拆旧建新。
其次，对园区的整体布局规划要具有人性化。综观租金水平处于高端的创意地产，建筑群落疏密有致，不一味追求高容积率带来的高出租单位，而是注重园区内部的公共共享空间，绿化、景观的建设，为创意人士预留交流、休憩的空间，办公场所也需要人居环境，使创意地产在高楼林立的水泥森林中独具魅力，有时看似一处不经意的小品，却为园区增添了无限的个性化。
三是对园区的定位要明确，对入驻企业有所甄别，特别是应该借鉴成功的商业地产运作方式，帮助入驻企业发展，提供相应的配套服务，如政策咨询、法律帮助等，以提升创意园区的服务内涵。
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